Znalazłem odpowiedź na drugie pytanie natomiast mam problem z pierwszym pytaniem nie mogę znaleźć podstawy prawnej. Może ktoś coś wie więcej
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Art.4 ust.2 W przypadku braku miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Art.61.1 – Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
2) Teren ma dostęp do drogi publicznej
3) Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
4) Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art.88 ust.1
5) Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi
Art.60.1 – Decyzję o warunkach zabudowy wydaje z zastrzeżeniem ust.3 wójt, burmistrz lbo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami o których mowa a art.53 ust.4 i uzyskania uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi
Rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu
§9.1 – Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy zawierającą część tekstową i graficzną